임대관리를 하면서 재계약은 틀림없이 발생하는 상황이지만,
재계약을 하는 과정에서 중요한 사안을 미처 확인하지 못하고
그냥 넘어가는 경우도 의외로 많은 편입니다.
그리고 묵시적갱신 역시 지나치기 쉬운 사안 중의 하나입니다.
묵시적갱신이란 특별히 재계약 과정을 거치지 않고,
기존 계약 내용과 동일하게 자동으로 갱신하는 경우를 가리킵니다.
묵시적갱신은 임대인과 임차인 쌍방이
‘나가라’, ‘나가겠다’는 의사를 밝히지 않고
임대비용 등의 조건도 변하지 않은 경우,
‘굳이 재계약을 할 필요가 있나?’라는 생각에서
많이 이루어지고 있습니다.
때로는 쌍방이 모두 재계약일을 잊고 있었거나,
재계약이 번거롭고 귀찮아서 묵시적으로 갱신하는 경우도 있습니다.
재계약을 할 때 묵시적갱신을 하면 안 된다는 것은 아닙니다.
재계약의 상황에 따라 묵시적갱신이 필요할 때도 있고,
반대로 묵시적갱신을 하면 안 되는 경우도 있습니다.
하지만 건물주의 입장에서 보자면,
묵시적갱신이 필요한 상황인지 확인하지 않고 넘어갔다가
불이익이 생기는 경우가 종종 있기 때문에 더욱 유의해야 합니다.
일반적으로 이야기하자면 묵시적갱신을 할 경우,
임차인보다는 임대인에게 불리한 부분이 많습니다.
묵시적갱신으로 재계약이 이루어지면
임대조건이 기존과 동일하게 유지되기에,
재계약으로 연장된 계약기간이 종료될 때까지는
임대료를 인상하기 어렵기 때문이다.
(특별한 경우는 예외입니다.)
묵시적갱신이 이루어진 상태에서는
임대차계약을 해지할 때도 차이가 생긴다는 것도
임대인이 유의해야 할 사항입니다.
민법에 따르면 임대인은 6개월 전에 통지를 해야 하는 반면,
임차인은 1개월 전에만 통지하면 해지할 수 있습니다.
민법의 대상이 되는 임차인이라면
어느 정도 규모가 있는 임차인인 경우가 많은데,
갑자기 1개월 뒤에 나가겠다고 하면 임대인 입장에서는 큰 부담이 됩니다.
보증금을 반환해줘야 하는 문제에
공실을 채워야 하는 부담이 더해지기 때문입니다.
상가임대차보호법에 따르면 임대인은 1년 동안 해지가 불가능하고,
임차인은 3개월 전에 통지하고 해지할 수 있습니다.
임대인 입장에서는 1년 동안 해지할 수 없으니,
묵시적갱신이 진행됐다고 하면 1년은 그냥 발이 묶이는 것입니다.
작은 규모의 상가나 사무실,
오랫동안 장기계약으로 재계약이 이루어진 곳은
묵시적갱신으로 연장된다고 해도 별 문제가 없을 수 있습니다.
임대인과 임차인이 변동사항에 대해 미리미리 이야기를 나누면서,
비교적 어렵지 않게 해결할 수 있기 때문입니다.
하지만 원칙적으로 생각한다면,
묵시적갱신이 자신에게 유리한지
아니면 불리한지는 반드시 검토해야만 합니다.
임대차시장에서는 재계약과 더불어 임대료 인상,
임차인 변경 등의 변수가 자주 생기고,
때에 따라서는 임대인과 임차인이
팽팽하게 맞서게 되는 이슈도 생기기 때문입니다.
기본적으로 묵시적갱신에 대해
꼼꼼하게 파악하고 있어야 하는 것은 물론이고,
재계약을 할 때는 묵시적갱신이 되지 않도록
주의해야 할 임차인들을 미리 파악해서
묵시적갱신이 진행되지 않도록 준비해야 합니다.
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작성일 : 24-05-02 13:18
