이전 글 ‘임대차 재계약 시 묵시적갱신에 대해 알고 대처하자 (1)’에서
재계약의 한 종류로서 묵시적갱신이 무엇인지 살펴봤습니다.
이번에는 재계약을 할 때,
임대인과 임차인 입장에서 각각 바라 본
'묵시적갱신이 요구되는 경우'는 어떤 것이 있는지
간략하게 알아보겠습니다.
먼저 임대인이 묵시적갱신을 선호하는 경우입니다.
임대인이 묵시적갱신을 선호한다는 것은,
임대인이 뭔가 아쉬운 것이 있을 때라는 뜻입니다.
임차인과 임대차관계를 계속 유지하고 싶은 경우도 있고,
임대차관계를 유지하고 싶지는 않지만
사정 상 지금은 임차인이 머물렀으면 할 때도 있습니다.
어떤 상황이든 임차인이 나가면 임대인이 아쉬워지는 때란 것입니다.
예를 들자면 임대인 입장에서는 임대차관계를 계속 유지했으면 하는데,
임차인 입장에서는 주변 임대 시세가 낮아져서
굳이 같은 조건으로 남아 있을 이유가 없는 경우입니다.
임차인은 재계약 협상을 할 때 임대료를 깎아 달라고 하거나,
아니면 나가겠다며 강하게 요구할 수 있습니다.
이런 경우라면 묵시적갱신으로 재계약을 해서
조건 변동 없이 계약을 계속 이어나가는 것이
임대인에게는 유리할 것입니다.
또 다른 예를 들자면,
임대인 입장에서 임차인이 별로 마음에 들지 않고
임대차관계도 유지하고 싶지는 않은데.
공실이 될 경우 오랜 장기 공실로 이어질 수 있는 경우를 들 수 있습니다.
장기 공실이 될 바에는 마음에 들지 않더라도
임차인과 묵시적갱신을 통해 자연스럽게 재계약을 하고,
임대차관계를 유지하면서 계속 임대수익을 얻는 것이 낫습니다.
물론 임차인이 임대료를 잘 낸다는 조건에 한합니다.
두 번째로 임차인이 묵시적갱신을 선호하는 경우도 있습니다.
앞의 글에서도 말씀 드렸다시피
일반적으로 묵시적갱신은 임차인에게 유리합니다.
임대인이 먼저 계약을 종료할 가능성이 적은 상태라면,
임차인은 묵시적갱신 상태에서
짧은 기간 내에 해지통보를 할 수 있기 때문입니다.
만약 임차인이 옮길 곳을 알아보고 있는 상황이라면,
옮길 곳이 정해질 때까지는 계속 임차 상태를 유지하다가
옮길 곳이 정해진 다음 빠르게 해지통보를 하면 됩니다.
민법대상 임차인은 1개월,
상가법 대상 임차인은 3개월 전에 통지하고 나갈 수 있으니,
임차인 입장에서는 시간적으로
임대인보다 유리한 입장이라고 할 수 있습니다.
위와 같이 묵시적갱신이 임대인에게 유리한 때도 있긴 하지만
일반적으로는 묵시적갱신이
임대인에게 불리하게 작용하는 경우가 많기 때문에,
미리 대비할 필요가 있습니다.
원하지 않은 묵시적갱신으로 인한 불이익을 피하려면,
임대인 입장에서는 적극적으로 임차인에게
묵시적갱신이 되지 않는다는 것을 전달하고
묵시적갱신의 여지가 없다는 것을 반복해서 인지시키는 것이 필요합니다.
가능하다면 계약서나 내용증명 등 문서로 확실하게 해둘 것을 추천합니다.
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작성일 : 24-05-02 13:27
