건물관리를 하다 보면 간혹 정말 안타까운 상담을 받을 때가 있습니다.
최근에 상담했던 사례 중 하나는,
이미 보증금을 모두 소진한 지하층 임차인이
임대료도 안 내고 1년 넘게 장사를 하고 있는 건에 대한 것이었습니다.
관리를 맡긴 중개업소에 해결 방법을 문의했지만,
요즘처럼 공실이 많을 때에는 그냥 내버려 두는 것이
오히려 돈을 버는 것이라는 답변을 들었습니다.
이에 너무 답답하고 화가 난 건물주가 상담을 신청하신 경우였습니다.
비슷한 케이스도 있었는데,
위의 경우와 마찬가지로 보증금을 소진한 임차인에게 나가줄 것을 요청했지만
계속 장사를 하면서 오히려 이사 비용을 요구하는 상황이었습니다.
임차인들이 배째라하고 나오면서 오히려 이사 비용까지 요구하는 상황은,
생각보다 자주 겪게 되는 일이기도 합니다.
언제부터인지 '을의 반란'이라는 이야기가 종종 들립니다.
그런데 임대인, 임차인 관계에서는 '을의 반란'을 넘어
'을의 폭동'이라고 할 만한 상황까지 생기고 있습니다.
임차인 관리 과정에서 한 번 두 번 타이밍을 놓치다 보면,
위의 예와 같은 황당한 상황으로 이어지기 쉽기 때문입니다.
특히 요즘 같은 불경기에는 평소 문제가 없었던 임차인이나
심지어 우량임차인마저 악성임차인으로 돌변하는 것은 한 순간이기 때문에,
더욱 주의를 기울여야 합니다.
건물주들은 대부분 변호사나 법무사 또는 아는 중개업소, 중개인을 찾아
이런 악성임차인에 대한 해결방법을 상담하게 되는데,
일반적으로는 그냥 명도소송을 하라는 답변을 받는 경우가 많습니다.
하지만 명도소송이 짧게는 6개월, 길게는 1년까지 소요되기에,
건물주 입장에서는 소송비용은 물론이고 소송 자체도 부담스러워서
그 전에 해결할 수 있는 방법이 있는지 찾게 됩니다.
이번에는 악성임차인을 관리할 때,
명도소송 전에 혹은 명도소송 중에 해결할 수 있는 방법을 모색해 보고자 합니다.
가장 중요한 것은 너무나 당연하고 기본적인 것이지만,
임차인이 악성임차인으로 변하지 않도록 미리미리 관리하는 것입니다.
미납금 독촉도 제때 제때 하고, 관련한 내용증명도 제때 보내야 하며,
임차인의 영업상황도 정기적으로 파악하면서
재계약 여부에 대해서도 평소에 생각해 두어야 합니다.
하지만 이미 악성임차인으로 변했다고 판단되면,
잔여 보증금이 전부 소진되기 전에 임차인이 교체될 수 있도록
건물주가 보다 능동적으로 임차인관리를 해야 합니다.
그리고 필요하다고 생각할 때는 명도소송도 곧바로 진행해야 하고요.
렘스에서는 명도소송을 명도집행을 위한 해결책으로만 보지 않고,
명도집행 전 악성임차인을 해결하기 위한 과정으로 바라보고 있습니다.
사실 임대인이 명도소송을 진행하려는 것을 악성임차인이 알게 되면,
어느 정도 태도가 누그러지는 상황이 생기기도 합니다.
그리고 명도소송을 진행한다고 해서
건물주 혹은 관리회사와 임차인이 완전히 등을 지는 것이 아니라,
명도소송 진행 중에도 문제를 해결할 수 있는 협상타이밍이 생길 수 있기 때문에,
이를 어떻게 활용하느냐가 중요한 포인트가 됩니다.
그리고 때에 따라서는 악성임차인이 건물을 빠져나갈 수 있는 여건도 마련해 주어야 합니다.
악성임차인과 날카롭게 각을 세우고 법적으로만(명도소송 등) 해결하려 한다면,
자칫 건물주가 더 큰 손해를 볼 가능성도 있기 때문입니다.
렘스에서는 악성임차인과 협상은 협상대로 진행하면서,
다른 한편으로는 악성임차인이 다른 곳으로 이동할 수 있도록 여건을 만들어 주어,
명도 집행 전에 문제를 해결할 수 있는 기회를 마지막까지 놓지 않습니다.
필요에 따라서는 임대마케팅을 대신 진행해주는 경우도 있습니다.
악성임차인에게 쓸 수 있는 최후의 방법은 명도소송이 맞습니다.
하지만 어디까지나 최후의 방법이 되어야 합니다.
명도소송으로 명도집행까지 진행하기에는
건물주에게 시간적 금전적 피해가 클 수 있기 때문입니다.
임차인과 계약을 할 때부터 꼼꼼하게 신경을 써서
악성임차인이 들어오지 않도록 미연에 방지하는 것이 최우선이고,
임차인이 악성임차인으로 변하지 않도록 체계적으로 관리하는 것이
가장 좋은 관리 방법이라고 할 수 있겠습니다.
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작성일 : 24-05-09 10:38
