임대수익을 관리할 때,
주변 건물의 임대료가 얼마인지 내 건물과 비교해 보면서
적정 임대료를 산정하게 됩니다.
많은 건물주와 이야기를 나누다 보면,
"옆 건물은 얼마를 받던데, 내 건물도 그 정도는 받아야 되지 않겠나?",
"건너편 저 건물도 얼마를 받는데, 위치가 더 좋은 내 건물은 이 정도도 못 받을까?"
등의 의견을 주시는 경우가 많습니다.
맞는 말씀이고 충분히 타당한 의견입니다.
옆 건물 또는 근처 건물의 임대수익이 어느 정도 수준인지 확인했다면,
내 건물은 적어도 그와 같거나 높아야 한다는 것이 솔직한 심정일 것입니다.
물론 건물에 뭔가 하자가 있다면 주변 시세보다 낮을 수도 있습니다.
그러면 주변 건물 시세와 비교를 할 때,
어떤 부분을 집중해서 비교하는 것이 좋을까요?
상가건물을 예로 들어 이야기해 보겠습니다.
비교해 볼 첫 번째 요소는 바로 건물의 위치입니다.
위치에도 여러 가지가 있습니다.
우선 대중교통과 연결성이 좋은 곳을 생각할 수 있습니다.
임대수익을 얻는 임대인 입장에서 가장 선호하는 요소 중 하나가
교통이 좋은 입지에 있는 부동산일 것입니다.
교통은 곧 유동 인구와 연결되고, 유동인구는 상가 수익에 영향을 미칠 것이며,
이것은 곧 임대료로 연결되기 때문입니다.
또 다른 요소로는 가시성을 들 수 있습니다.
사람들이 많이 다니는 곳이라고 해도
옆 건물에 가려져서 눈에 띄지 않는다든지,
건무 앞에 가로수나 설치물이 있어 가시성이 확보되지 못한다면,
임차인에게 외면 받거나 임대료가 낮아질 수밖에 없습니다.
어차피 건물의 위치는 정해진 것이어서 어떤 변화를 주기 어렵다고 생각할 수도 있지만,
임차 업종을 바꿔서 유동인구를 유도한다든지
간판이나 구조물 등으로 가시성을 높일 수 있는 방법을 모색한다면,
임대수익을 높이는 데 도움이 될 수 있습니다.
또 다른 비교 요소는 시설상태입니다.
1층 임대수익에 큰 영향은 미치지 않을 수 있지만,
엘리베이터 유무에 따라 임대료 차이가 나기도 합니다.
물론 관리비 명목에서 차이가 생길 수도 있지만,
엘리베이터가 있는 건물과 없는 건물을
동일한 조건으로 놓고 비교하기에는 무리가 있습니다.
새로 지은 건물인지 오래된 건물인지도 임대수익에 영향을 미칩니다.
새로 지은 건물에 시설도 깨끗하고 관리가 잘 된 것과
오래된 건물인데 관리마저 소홀한 것은 당연히 고려해야 합니다.
건물 상태가 비슷해 보여서 임대수익도 비슷할 거라고 생각했지만,
실제로는 차이가 크게 다른 경우가 있습니다.
이런 경우는 미처 확인하지 못한 요소가 숨어 있을 수 있습니다.
넓고 편리한 주차장이 있다거나,
1층의 경우 건물 전면이나 후면에 임대공간을 임의로 사용할 수 있다거나 한다면
자연스럽게 임대수익에 반영될 것입니다.
세 번째 요인으로, 임대인과 임차인의 내부 상황입니다.
이것은 겉으로 드러나지 않기 때문에, 쉽게 파악하지 못하는 경우가 많습니다.
아주 드물게 유독 주변 건물과 차이가 나는 건물이 있습니다.
법적 소송이 얽혀 있을 수도 있고,
임대인과 임차인이 지인이기 때문에 저렴할 수도 있으며,
건물관리가 잘 되지 않아 주변 시세보다 저렴하게 받는 경우일 수도 있습니다.
주변 시세에 관한 데이터가 많다면 이런 예외적이 변수는 무시해도 되겠지만,
그렇지 못할 경우도 상당히 많습니다.
어떤 내부적인 상황 때문에 저렴한 임대료를 받는 건물과 비교를 해서,
내 건물의 임대료를 그 수준에 맞춰 산정한다면 너무 억울하지 않을까요?
위에 언급한 여러 요소들을 고려하면서 주변 시세를 확인하고,
내 건물의 적정 임대료를 산정해야 합니다.
또한 주변 건물들을 분석하는 과정에서,
내 건물에 적용시킬 수 있는 아이디어를 얻어내는 것도
임대수익을 높이는데 큰 도움이 될 것입니다.
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작성일 : 24-05-09 10:46
