상가 건물을 보유한 건물주 중에서는
전대차 계약을 접해보시지 않은 분이 더러 있습니다.
하지만 전대차는 임차인관리를 할 때 주의 깊게 신경 써야 할 사항 중 하나입니다.
임차인들 중에 임대인에게 전대차계약 동의를 구하는 경우가
의외로 많기 때문입니다.
전대차는 쉽게 말하자면,
임차인이 임차한 공간을 다른 이가 이용하게 하는 것을 말합니다.
임대인이 임차인에게 임대료를 받고 목적물을 사용하게 하는데,
임차인(=전대인)이 그 목적물에 대해 돈을 받고 전차인이 사용하게 하는 것입니다.
이 경우 임대인과 임차인 사이에는 임대차 계약이,
임차인(=전대인)과 전차인 사이에는 전대차 계약이 성립됩니다.
임대차 계약이 한 번 더 이루어지는 것이라고 볼 수도 있습니다.
임대차관리를 하는 입장에서 볼 때,
제3의 계약관계자가 생기는 것은 불편할 수밖에 없습니다.
심지어 임대인도 모르게 은근슬쩍 전대차가 이루어졌다면,
뒤처리를 하는 것은 상당히 까다롭고 어렵게 됩니다.
전대차를 경험해보시지 않았던 건물주라면
전대차를 허용해줘도 괜찮은지 불안하게 생각하실 수도 있습니다.
그러면 원활한 임차인관리를 위해서 전대차는 아예 못하게 막아야 하는 걸까요?
그보다 먼저, 전대차는 왜 하려고 하는 걸까요?
임차인이 전차인에게 전대차를 하려는 데에는 여러 이유가 있겠지만,
가장 큰 이유는 임차인의 수익 때문일 것입니다.
임차인이 공간을 사용하면서 얻는 수익이 충분하지 않을 경우,
그리고 임대료는 내야 하는데 수익은 부족하고 공간이 남아도는 경우라면,
전대차 계약을 통해 추가 수익을 올릴 수 있습니다.
또한 임차 공간을 사용하다가 업종이나 용도를 변경하려고 했는데,
허가가 나지 않는 바람에 공간을 놀리게 되어 전대를 하게 되는 경우도 있습니다.
또 다른 예를 들자면 계약기간이 많이 남아 있는 상태에서 중도 해지를 하려 했지만,
임차 수요가 없어서 임대기간 만료일까지 전대차를 하는 경우도 있었습니다.
물론 자금적인 문제와는 별개로,
사업자등록을 위한 서류 상 계약이 필요해서 전대차를 요청하는 경우도 있습니다.
생각보다 전대차를 요청하는 상황이 꽤 다양한 것입니다.
그러면 전대차를 못하게 해야 할까요?
그렇지만은 않습니다.
원활한 임차인관리를 하기 위해서는
전대차 역시 상황에 맞게 진행하는 것이 좋습니다.
전대차의 단점을 먼저 살펴보겠습니다.
우선 내 건물을 사용하는 제3자가 생기는 것이니,
그만큼 신경 써야 할 것이 늘어나게 됩니다.
만일 명도소송을 해야 하는 상황이 생긴다면,
임차인뿐만 아니라 전차인까지 함께 명도소송을 해야 합니다.
한 번에 임차인 두 사람을 내보내야 하는 번거로움이 생기는 겁니다.
또한 전차인은 임대인이 직접 컨트롤하기가 쉽지 않습니다.
전차인은 임차인(=전대인)과 계약을 맺은 사람이기 때문에,
임대인이 직접 영향력을 행사하는 데에는 무리가 있습니다.
이와 같이 전대차를 자칫 잘못하게 되면 임차인관리에 허점이 생깁니다.
이제 전대차의 장점을 살펴보겠습니다.
사정이 어려워진 임차인이 전대차를 함으로써
악성임차인으로 바뀌는 것을 방지할 수 있다는 것을 들 수 있겠습니다.
수익이 줄어들고 경제적 상황이 어려워지면,
임대료를 미납하는 것은 물론이고 임대인에게 비협조적으로 나올 가능성이 커집니다.
하지만 전대차를 통해 상황을 개선시킬 수 있다면,
악성임차인으로 바뀌는 것을 막고 임차인관리에 문제가 생기지 않도록 방지할 수 있습니다.
전대차를 허락하기 전에,
어떤 이유로 전대차를 하고 동의를 구하는지 파악하는 것이 매우 중요합니다.
그 이유에 따라 임대인이 전대차를 허용할지 말지도 정해지며,
그에 따른 리스크도 대비할 수 있기 때문입니다.
이런 제반 사항을 파악하려면,
평소 임차인을 자주 살피고 이야기를 나누면서 관리를 하는 것이 중요합니다.
또 다른 점을 들자면,
임차인(=전대인)과 전차인이 먼저 동의를 구해야 하기 때문에
전차인의 정확한 정보를 미리 확인해야 한다는 것입니다.
앞서 단점에서도 이미 언급했던 것처럼
명도소송과 같은 법적 절차가 진행된다면,
전차인의 정확한 정보를 알고 있는지에 따라 소요 기간에 큰 차이가 생깁니다.
상황에 맞는 필요한 전대차인지를 먼저 파악하고,
계약할 때는 확인서와 전대차계약를 꼼꼼하게 검토하며,
임대차관리 효율을 최대한 높일 수 있도록 대비할 것을 추천 드립니다.
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작성일 : 24-05-16 10:25
