조금은 위험할 수도 있는 이야기를 하나 꺼내볼까 한다.
부동산 자산관리를 하는 프로페셔널로서 자칫하면 오해를 일으킬 가능성이 있기에,
이런 이야기를 꺼내는 것이 위험할 수도 있다.
하지만 다른 한편으로는 부동산 자산관리에 관한 이야기들의 기본 출발점이 되는 것이기에
안 할 수 없는 이야기이기도 하다.
우리가 흔히 아는 부동산 자산관리의 2대 목표는,
(1)높은 임대수익률과 (2)그에 수반된 리스크 관리로 요약할 수 있다.
이 2가지가 부동산 자산관리의 큰 줄기가 된다는 것에는 동의한다.
그런데 이 2가지가 부동산을 소유하는 목적이나 이유의 전부라고 한다면,
섭섭하게 생각할 부동산 소유주들 은근히 많을 것이다.
그리고 내가 하고 싶은 위험할 수도 있는 이야기는,
부동산 자산관리의 목적이 2대 목표가 전부는 아니라는 것이다.
미국 부동산 자산관리협회(IREM, Institute of Estate Management)에서는
CPM(Certified Property Manager)이라는 전문가로서의 자격 인증을 해주고 있다.
이들이 자격 인증을 해줄 때 제일 처음 서술하도록 요구하는 것은,
내 고객인 ‘부동산 소유주의 목표’이다.
그리고 여기서 '목표'라고 하는 것은 단순히 높은 임대수익률만을 의미하는 것이 아니다.
요즘 강남의 상가건물이나 오피스빌딩의 경우,
임대수익률이 3~5% 정도 매물이면 제법 괜찮은 물건이라고 할 수 있다.
수익률 3~5%이 괜찮은 물건이라고?
냉정하게 생각해 보면 증권사나 은행에서 펀드를 권할 때,
예상 연간 수익률 4%대 상품을 권하는 경우가 거의 없다는 것을 알 수 있을 것이다.
그런데 임대수익률 3~5%는 괜찮은 물건이라고?
임대수익률이 4%대 라는 것은,
실제로는 그보다 한참 못 미치는 이익(수익-비용=이익)이 난다는 것을 의미한다.
왜냐하면 마찰적(자연적)공실과 통상적인 부동산관리소요경비(경비, 미화, 시설관리 및 보수비용 등),
재산세 등을 감안해야 하기 때문이다.
그런데도 강남에는 수익률 3~5% 수준의 매물이 그리 많지 않으며,
사겠다는 대기매수세가 꾸준하다.
그 사람들은 왜 펀드보다 수익률이 낮아 보이는
상가건물이나 오피스빌딩 같은 부동산을 사려는 걸까?
펀드를 살 때는 날카롭던 분석능력이 갑자기 부동산에서는 마비가 된다는 이야기인가?
부동산 자산관리의 2대 목표 중 하나가 높은 임대수익률이라고 하지 않았나?
부동산 소유주들이 생각하는 부동산 자산관리의 목표는,
위에서 말한 2가지보다 훨씬 더 복잡하다.
당장의 임대수익률 몇 프로보다는 나중에 절세할 수 있는 부분이 더 중요할 수도 있고,
오래된 임차인과 지금껏 유지해 온 좋은 관계가 더 소중할 수도 있다.
부동산은 주식과 같은 금융자산에 비해 매일 매일의 씀씀이가 갑자기 커지지 않기에,
경험이 턱없이 부족한 자녀에게 증여할 때도 더 안전할 수 있다.
또한 얼마나 오래 보유할 것인가에 따라 지금의 임대수익률보다 더 중요하게 손꼽는
임차인구성(테넌트 믹스, Tenant Mix)에 집중하고 있을 수도 있다.
지금껏 부동산 자산관리와 관련해서 상담하고 인연을 맺은 상가건물 소유주들
그리고 오피스빌딩을 소유주들과의 기억을 더듬어 보면,
임대수익률에 대해 이야기를 나눈 것은 생각보다 훨씬 적었던 것으로 기억한다.
오히려 그분들은 자신이 소유하고 있는 부동산을 통해 바라고 기대하는 꿈을 더 많이 이야기하셨다.
부모님께 부동산을 물려받은 이들은 부모님들이 그 부동산에 가지셨던 꿈을 이야기했고,
본인들이 직접 매수한 경우에는 그 부동산을 바라보며 꾸고 있는 꿈을 이야기했으며,
나아가 자녀들에게 전해 주고픈 꿈도 조금은 쑥스러워하면서 이야기하셨다.
그래서인지 무슨무슨 빌딩, 어쩌고저쩌고 프라자, 누구누구 빌딩 등
길을 걷다가 우연히 마주치는 건물들 이름을 보면,
마치 그 건물들에 담긴 꿈들을 엿보고 있는 듯한 느낌을 받곤 한다.
부동산 자산관리를 하면서 고객의 꿈에 공감하지 않는다면,
그 고객과는 결코 오래갈 수 없다는 것을 기억해야 한다.
고객이 그 꿈을 이루도록 도와주는 것이
바로 부동산 자산관리가 궁극적으로 추구해야 하는 것이라고 믿기 때문이다.
오래 알고 지냈던 PB(Private Banking) 센터장님이 이런 이야기를 하셨던 기억이 난다.
고객이 원하고 있는 것에 먼저 공감하라고.
그리고 고객이 그것을 이룰 수 있게 도우라고.
그러면 자연스럽게 고객의 자산이 나를 믿고 따라온다고.
고객의 꿈이나 희망에 관심 없는 사람은 고객에게 수익률 밖에 들이댈 게 없다고.
> 커뮤니티 > Rems Column 
작성일 : 24-12-16 10:36
