상가나 사무실을 임대하시는 임대인(건물주)들 중에서,
임차인이 임대료 또는 월세를 연체하는 것으로 고민을 안 해보신 분은 아마 없을 겁니다.
물론 납부기일에 맞춰 임대료와 관리비를 잘 납부하는 임차인들이 훨씬 더 많지만,
임대를 하다 보면 문제가 되는 경우가 생기기 마련입니다.
이럴 때 건물관리자(PM)의 입장에서 임대료연체 또는 월세연체를
어떻게 관리하는 것이 좋을지에 대해 이야기해보겠습니다.
법률에서는 주택임대차에서는 2개월, 상가임대차보호법에서는 3개월분을 연체하면
계약해지가 가능하도록 규정하고 있습니다.
하지만 실제 임대차 상황에서는
모든 연체임차인들에게 해지통보가 이루어질 필요는 없습니다.
당연히 임차인과의 관계도 인간관계인 만큼
서로 대화로 원만하게 풀어가는 것이 가장 좋다고 할 수 있겠습니다
그러면 건물관리자로서 임대료 연체하는 임차인들을 어떻게 관리하면 좋을지,
단계별로 나눠서 정리해 보겠습니다.
1단계. 2~3개월 이내 연체 : 구두 독촉 및 공문 발송
원래 납부기일보다 조금씩 늦어지는 임차인들이라도,
납기일에 맞춰 낼 수 있도록 구두로 독촉할 필요가 있습니다.
계속 연락을 취하면서 언제까지 납부할 수 있는지,
일자를 전화나 문자로 받아두는 것이 좋습니다.
그러다가 1개월이 넘어갈 경우,
구두 독촉과 병행해서 공문 형식으로 연체사실과 납기일을 기재해서 보낼 필요가 있습니다.
이때는 계약서에 기재되어 있는 연체이자를 같이 고지하면 더 좋습니다.
2단계. 2개월~3개월 이상 연체 : 내용증명 발송
주택은 2개월, 상가나 사무실은 3개월 연체되는 시점부터 달라지는 점이 있습니다.
추후 명도소송 등 법적 대응을 할 경우를 대비해서 공문 발송을 해야 한다는 것입니다.
임대인이 임차인에게 독촉했다는 사실을 증명할 문서 자료가 필요하기 떄문에
만약의 상황을 위해서도 준비를 해 둘 필요가 있습니다.
따라서 공문을 발송할 때는 우체국을 통해 내용증명의 형태로 발송하는 것을 추천합니다.
일반적인 경우라면 내용증명을 받는 것 자체만으로도 임차인이 심적부담을 느끼고
조금 더 납부기일에 대해 신경을 쓰게 되기 때문입니다.
3단계. 3개월 이상 연체 또는 남은 보증금이 많지 않을 때 : 납부 각서 작성
연체 기간이 3개월이 되지 않았더라도,
임대차 상황에 따라서 조금 더 타이트하게 관리가 필요한 경우도 많습니다.
남은 보증금이 여유롭지 않아서 1~2개월만 밀려도 문제가 되는 임차인들도 있기 때문입니다.
특히 내용증명을 발송한 다음에도 임대료가 납부되지 않을 경우에는
직접 임차인을 만나 임대료 납부 기일을 직접 정하고,
확실히 납부할 수 있도록 납부각서를 작성하는 것이 필요합니다.
밀린 임대료가 2~3개월 이상 늘어나다 보면 임차인도 한꺼번에 납부하기 힘들어지기 때문에,
이런 경우에는 직접 임차인의 상황을 파악해보고
임차인이 납부가능한 일정을 협의해서 납부할 수 있도록 독려하는 것이 중요합니다.
물론 이 경우에도 약속을 지키지 못하면 계약 해지가 가능하다는 것과
법적으로 대응할 수 있다는 것도 같이 언급해둘 필요가 있습니다.
이렇게까지 해도 상황이 나아지지 않고 오히려 더 심각해진다면,
명도소송과 같은 법적대응을 준비해야 하는 경우가 생기기도 합니다.
하지만 법적인 조치까지 가지 않도록 건물관리자가 중간에 적절히 연체관리를 해 준다면,
최악의 상황까지 가는 상황은 피할 수 있는 경우가 많습니다.
연체관리를 포함한 건물관리는 사소한 일처럼 보일 수도 있지만,
시기를 놓치지 말고 꾸준히 그리고 단계적으로 필요한 조치를 하는 것이 중요합니다.
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작성일 : 24-12-16 10:37
