상가건물 임대차계약은 단순하게 건물을 빌려주고 대가를 받는 것을 넘어,
임대인의 자산 운영과도 직결되는 중요한 계약입니다.
임대차계약에 적용되는 법률은 크게 두 가지로,
민법과 상가건물임대차보호법(이하 “상임법”이라고 함)입니다.
그런데 이 두 가지 법은 적용 요건과 내용에서 차이가 있습니다
보통은 기준 보증금액에 따라 법 적용이 달라지는데,
기준 보증금액을 초과하는 계약에서도 일부 상임법 조항이 적용된다는 사실 때문에
많은 임대인들이 혼란스러워 하고 있습니다.
뿐만 아니라 실제 분쟁에서도 쟁점이 되고 있어,
미리 확인하고 대비하는 것이 좋을 듯합니다.
1. 상임법 적용 기준 및 기준 보증금액
상임법은 일정 보증금액 이하의 상가건물 임대차에는 전면 적용되며,
지역에 따라 기준이 되는 보증금액은 다음과 같습니다.
(보증금 외 월세가 있는 경우에는 환산보증금을 적용합니다.)
① 서울특별시: 9억원 이하
② 과밀억제권역, 부산광역시: 6억 9천만원 이하
③ 광역시(과밀억제권역, 군, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시,
화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만원 이하
④ 그 밖의 지역: 3억 7천만원 이하
해당 지역에서 보증금액이 위의 기준 이하인 경우에는 상임법의 모든 조항이 적용됩니다.
하지만 위에 언급했던 것처럼, 보증금액이 기준 보증금액보다 많은 경우에도
상임법의 일부 조항이 적용될 수 있다는 것이 중요합니다.
2. 기준 보증금액을 초과하는 경우에도 적용되는 상임법 주요 조항
아래 상임법 조항들은 기준 보증금액을 초과하는 계약에서도 적용되므로,
임대인은 임대차 계약을 체결하기 전에 미리 확인하고 검토해야 합니다.
첫 번째 조항은 계약갱신요구권의 인정입니다.
계약갱신요구권은 임차인의 영업 안정성을 보호하기 위한 조항이기에,
임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약의 갱신을 요구한다면
임대인이 거절할 수 없습니다.
(계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 최대 10년입니다.)
다만, 계약갱신요구권에서의 핵심은
해당 지역의 기준 보증금액을 초과하는가 하는 것입니다.
기준 보증금액 이하인 임대차계약이라면 차임 및 보증금을 5% 이상 올릴 수 없습니다.
하지만 기준 보증금액을 초과하는 임대차계약이라면 증액 한도가 없습니다.
물론 임차인과의 원활한 협의가 필요한 사안이긴 하지만,
자칫 임대인에게 비교적 유리한 조항(차임 및 보증금의 증액 한도가 없다는 것) 자체를
모르고 지나갈 수 있으니 꼭 기억하시길 바랍니다.
두 번째는 임차인이 3기에 달하는 차임액을 연체했을 경우에는
임대인이 계약을 해지할 수 있다는 것입니다.
이 부분은 상술한 첫 번째 조항의 예외 조항으로 특히 중요한데,
임대인이 계약을 해지할 수 있을 뿐 아니라 임차인의 계약갱신요구도 거절할 수 있기 때문입니다.
단, ‘3기에 달하는’이라는 기준은 연체 횟수가 아니라
‘총 합산 금액’이라는 점도 반드시 유의하시기 바랍니다.
3. 상임법 vs 민법 – 임대인이 알아야 할 중요 차이점
상임법과 민법의 차이점 중에서도 임대인이 꼭 알아야 할 중요한 점들을 정리해 보겠습니다.
첫 번째, 차임 등의 증감청구권입니다.
위에 설명한 것처럼 상임법의 기준이 되는 보증금액 이하인 경우에는 증액이 5%로 제한되지만,
기준 보증금액을 초과할 경우에는 증액의 제한이 없습니다.
(민법상 차임증감청구권과 기준 보증금액을 초과하면서 상임법의 적용을 받는 경우의 증감청구권 모두
증액의 제한이 없습니다.)
두 번째, 묵시의 갱신(법정 갱신, 묵시적 갱신)입니다.
민법과 상임법 모두 묵시의 갱신이 인정되지만, 효력이 발생하는 시기가 다릅니다.
두 가지 법에서 계약의 존속기간을 다르게 보기 때문입니다.
민법에서는 계약의 존속기간에 대한 약정이 없는 것으로 보기 때문에,
당사자는 언제든지 해지를 통고할 수 있습니다.
임대인이 계약 해지를 통고한 경우에는 6개월,
임차인이 계약 해지를 통고한 경우에는 1개월이 경과한 때에 효력이 발생하게 됩니다.
하지만 상임법에서의 묵시적 갱신은 계약의 존속기간을 1년으로 봅니다.
또한 여기서 주의할 점은 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있지만,
임대인은 그럴 수 없다는 것입니다.
(단, 임대인이 임차인의 계약 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.)
4. 임대인이 체크해야 할 포인트
이처럼 기준 보증금액을 초과하는 경우에는 민법의 요소가 적용되기 때문에
비교적 유연하게 운용 계획을 세울 수 있습니다.
따라서 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 환산보증금을 계산하고
상임법 적용 여부를 검토하시는 것을 추천합니다.
또한 임대차 계약을 체결한 뒤에는 임차인의 차임 연체 내역을 꼼꼼하게 기록하고 관리해서,
해지 사유가 발생했을 때의 대응 근거로 삼으실 것을 추천합니다.
해당 내용을 서면으로 작성해서 통지하시면 법적 분쟁을 최소화하실 수 있을 것입니다.
상가건물 임대차계약은 임대인에게 수익을 얻게 해주는 것뿐만 아니라
법적인 책임도 함께 따르게 합니다.
본인의 임대차 계약에 어떤 법률이 적용되는지 정확하게 파악하고 이해하는 것이
소중한 자산을 지키는 출발점이라는 것을 기억하시길 바라겠습니다.
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작성일 : 25-06-02 09:49
